I. Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları
A. Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada ortaya çıkmıştır, TBK’da ayrıca düzenlenmemiştir. Düzenlenmemesinden dolayı kanunda herhangi bir tanımı bulunmamaktadır. Kuralları dikkat ederek şu tanımı yapabiliriz: Arsa sahibi, taşınmazı üzerinde yükleniciye inşaat yaptırmayı; karşılığında ise inşa edilen bağımsız bölümlerin bir kısmını yükleniciye devretmeyi taahhüt eden sözleşmedir.
B. Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları
1. Arsa Sahibinin Paylarının Devir Borcu Altına Girmesi
Arsa sahibi, inşaatın tamamlanmasından sonra, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmekle yükümlüdür. Bu, arsa sahibinin sözleşmedeki asli borcudur ve yüklenicinin yaptığı işin karşılığını oluşturur.
2. Yüklenicinin (Bağımsız Bölüm) Meydana Getirme Borcu Altına Girmesi
Yüklenici, arsa üzerinde sözleşmeye ve projeye uygun şekilde inşaatı gerçekleştirmek zorundadır. İnşaatın eksiksiz, kullanılabilir ve teslim edilebilir bir hale getirilmesi yüklenicinin temel yükümlülüğüdür.
3. Tarafların Anlaşması
Arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin doğabilmesi için arsa sahibi ile yüklenicinin iradelerinin uyuşması gerekir. Yani arsa sahibinin mülkiyet devri taahhüdü ile yüklenicinin inşaat yapma borcu karşılıklı olarak kabul edilmelidir. Bu uzlaşma sağlanmadan sözleşme kurulmuş sayılmaz.
II.Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Tek bir tipe girmeyen, karma nitelikli bir sözleşmedir. İçinde eser sözleşmesinin unsurları bulunduğu gibi, taşınmaz devrine ilişkin satış vaadi hükümlerini de barındırır. Bu nedenle öğretide ve yargı kararlarında, arsa karşılığı inşaat sözleşmesi “karma sözleşme” olarak kabul edilmektedir.
III. Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil
Sözleşmenin geçerli olması için resmi şekilde yapılması şarttır. Çünkü arsa sahibinin yükleniciye bağımsız bölümleri devretme taahhüdü, taşınmaz satış vaadi niteliği taşır. Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ancak noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılabilir. Bu şekle uyulmaması hâlinde sözleşme geçersiz olur. Dolayısıyla tarafların ileride hak kaybı yaşamaması için, sözleşmenin mutlaka noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmesi gerekir.
LEX NOTLAR (A.İ)